Usted consulta Idealista, ve un piso a 3.200 €/m². Luego abre el INE y encuentra 2.200 €/m². Después, un artículo menciona que los Registradores hablan de 2.226 €/m². ¿Quién tiene razón? Los tres, en realidad. Y los tres mienten un poco. Esa es la trampa del mercado inmobiliario español: no existe una única verdad, sino varias versiones de la misma historia según quién la cuente y cómo la mida.
Información importante
Este contenido se ofrece a título informativo y no constituye asesoramiento financiero o inmobiliario. Los precios indicados son valores medios que pueden variar significativamente según la ubicación exacta y características de cada inmueble. Consulte a un profesional cualificado para cualquier decisión patrimonial.
Lo esencial sobre precios inmobiliarios en España en 30 segundos
- El precio medio nacional ronda los 2.357 €/m² en febrero de 2026 (pisos: 2.526 €/m², casas: 1.978 €/m²)
- Las fuentes oficiales fiables son INE, Registradores y Notariado (datos de transacción real)
- Los portales inmobiliarios reflejan precios de oferta, habitualmente un 30-40% superiores al cierre real
- Para valorar su vivienda concreta, las estadísticas nacionales no bastan: necesita una estimación individualizada
Por qué los datos inmobiliarios en España generan tanta confusión
Voy a contarle algo que me ocurre con frecuencia. Un propietario me llama convencido de que su piso vale 280.000 €. Ha mirado pisos similares en su portal favorito y ha hecho la cuenta. Cuando le explico que los datos de transacción real sugieren un valor cercano a 240.000 €, se queda en shock. No es que mienta el portal. Es que mide otra cosa.
El caso de Miguel: cuatro fuentes, cuatro valoraciones distintas
Acompañé a Miguel, ingeniero industrial de 52 años, en la valoración de un piso heredado en Valencia. Consultó cuatro fuentes distintas y obtuvo estimaciones con una variación de 35.000 €. ¿El problema? No entendía que cada fuente mide cosas diferentes. Los portales le daban el precio que piden los vendedores; los Registradores, el que finalmente se paga. Tras explicarle las metodologías, entendió que su mejor referencia era el precio de transacción del Colegio de Registradores, ajustado por las características específicas de su inmueble.
La confusión tiene una explicación técnica. En España coexisten dos tipos de datos que la mayoría de la gente confunde: el precio de oferta (lo que piden los vendedores en los anuncios) y el precio de transacción (lo que realmente se paga ante notario). Según un estudio reciente sobre la diferencia entre precios de oferta y transacción, la brecha entre ambos ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025.
Seamos claros: si usted consulta solo portales inmobiliarios, probablemente esté sobrevalorando su vivienda entre un 15% y un 40%. No es mala fe de los portales. Simplemente reflejan lo que los vendedores aspiran a obtener, no lo que el mercado realmente paga. Y esa diferencia, cuando hablamos de operaciones de 200.000 € o más, puede suponer decenas de miles de euros de expectativas frustradas.
Las 4 fuentes que realmente importan para consultar precios de vivienda
Existen decenas de fuentes de datos inmobiliarios en España. Pero sinceramente, para el ciudadano medio que quiere orientarse, solo cuatro merecen su tiempo. Las demás son redundantes, demasiado técnicas o directamente poco fiables. Le explico cuáles son y por qué.
Fuentes oficiales: INE, Ministerio y Banco de España
El Instituto Nacional de Estadística publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda (IPV), basado en datos de escrituras notariales. Según el último informe del INE sobre el Índice de Precios de Vivienda, la variación anual se situó en el 12,8% en el tercer trimestre de 2025, con la vivienda de segunda mano subiendo un 13,4% y la nueva un 9,7%.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Fomento) ofrece estadísticas de transacciones y valores tasados. El Banco de España, por su parte, recopila datos macro y los cruza con información hipotecaria. Son fuentes rigurosas, pero tienen un problema: sus datos llegan con 1 a 3 meses de desfase respecto al mercado real. Para tendencias generales, perfectas. Para valorar su piso esta semana, insuficientes.
Registradores y Notarios: el precio que realmente se paga
Si tuviera que quedarme con una sola fuente, elegiría el Colegio de Registradores. Sus datos provienen de las escrituras reales de compraventa, lo que significa que reflejan exactamente lo que compradores y vendedores acuerdan ante notario. La estadística del Colegio de Registradores sobre transacciones reales muestra que el precio medio alcanzó los 2.226 €/m² en el primer trimestre de 2025, un máximo histórico que supera en un 18,8% los niveles de 2007.
El Consejo General del Notariado acaba de lanzar un portal estadístico del Consejo General del Notariado que permite consultar precios reales de compraventa por zonas. Es una herramienta relativamente nueva pero muy prometedora por su granularidad.
Portales inmobiliarios: útiles pero con matices
Idealista, Fotocasa y similares son útiles para hacerse una idea rápida de la oferta disponible. Pero cuidado con tomarlos como referencia de valor. Reflejan lo que los vendedores piden, no lo que consiguen. Y muchos anuncios permanecen meses sin venderse precisamente porque el precio de salida está inflado.
Cuidado con la trampa del precio de oferta
En mi experiencia acompañando propietarios en Madrid y la costa mediterránea, el error más frecuente es tomar los precios de los portales como referencia absoluta. Estos reflejan lo que piden los vendedores, no lo que finalmente se paga. En mercados tensionados, he visto diferencias de 10-15% entre el precio de salida y el cierre real. Este patrón no es universal y varía según la zona y el tipo de inmueble.
| Fuente | Tipo de precio | Actualización | Granularidad | Acceso gratuito |
|---|---|---|---|---|
| INE (IPV) | Transacción | Trimestral | Comunidad autónoma | Sí |
| Registradores | Transacción | Trimestral | Provincia y capital | Parcial |
| Notariado | Transacción | Mensual | Código postal | Sí (nuevo) |
| Portales (Idealista, Fotocasa) | Oferta | Tiempo real | Barrio/calle | Sí |
Mi recomendación práctica: empiece por los portales para ver qué hay disponible, pero nunca tome esos precios como valor de referencia. Para eso, cruce con Registradores o Notariado. Y si necesita una valoración específica de su inmueble, ninguna estadística general le bastará.
Precio de la vivienda en España en febrero de 2026: la foto actual
2.357 €/m²
Precio medio nacional de la vivienda en febrero de 2026
Este es el dato que probablemente buscaba al abrir este artículo. Pero permítame matizarlo inmediatamente: esa cifra media esconde realidades muy distintas según el tipo de vivienda y la ubicación.
Los pisos (vivienda plurifamiliar) cuestan de media 2.526 €/m², mientras que las casas (vivienda unifamiliar) se sitúan en 1.978 €/m². Esa diferencia de más de 500 €/m² refleja la mayor demanda de pisos en zonas urbanas tensionadas.
En cuanto a la evolución, los datos son contundentes: los precios han subido un 12% en pisos y un 11,7% en casas en los últimos 12 meses. Si ampliamos la perspectiva a 5 años, el incremento acumulado oscila entre el 46% y el 49%. Sí, ha leído bien: casi un 50% de subida en un lustro.
Las provincias más caras de España en febrero de 2026
Para casas: Baleares lidera con 5.575 €/m², seguida de Guipúzcoa. Para pisos: Guipúzcoa (4.160 €/m²) y Madrid (4.099 €/m²) encabezan el ranking. En el extremo opuesto, provincias del interior como Ciudad Real o Teruel se mantienen por debajo de los 1.000 €/m².
¿Qué significa esto para usted? Que una media nacional de 2.357 €/m² puede significar 5.500 €/m² si su vivienda está en Mallorca o 900 €/m² si está en Cuenca. Las estadísticas generales orientan, pero no sustituyen una valoración específica de su inmueble concreto en su ubicación exacta.
RealAdvisor: valoración gratuita con IA para ir más allá de las medias
Conocer las estadísticas nacionales está bien, pero usted probablemente quiere saber cuánto vale su vivienda concreta. Aquí es donde las herramientas de valoración con inteligencia artificial como RealAdvisor marcan la diferencia respecto a consultar tablas de datos agregados.
El sistema de RealAdvisor analiza millones de transacciones reales, características del inmueble (superficie, ubicación exacta, antigüedad, estado) y tendencias del mercado local para generar una estimación personalizada. No es una media estadística: es un cálculo individualizado que tiene en cuenta las particularidades de su propiedad.
Valorar su vivienda con RealAdvisor en 3 pasos
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Acceda a la herramienta de valoración gratuita
Introduzca la dirección de su inmueble y las características básicas (superficie, número de habitaciones, estado).
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La IA analiza los datos del inmueble
El algoritmo cruza su información con transacciones reales en la zona, ajustando por características específicas.
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Reciba valoración instantánea
En aproximadamente 3 minutos obtiene una estimación del valor de mercado, sin coste y sin compromiso.
El resultado se actualiza mensualmente con los últimos datos disponibles. Para febrero de 2026, RealAdvisor maneja un precio medio nacional de 2.357 €/m², pero lo relevante es que puede calcular el valor específico de su piso o casa en su provincia concreta, algo que ninguna tabla de medias puede ofrecerle.
Ventaja clave
Una tasación oficial homologada por el Banco de España cuesta entre 300 € y 500 €. La valoración de RealAdvisor es 100% gratuita y le permite orientarse antes de decidir si necesita una tasación formal para una hipoteca o procedimiento legal.
Sus preguntas sobre los precios inmobiliarios en España
¿Por qué el precio de Idealista no coincide con el de los Registradores?
Porque miden cosas distintas. Idealista refleja el precio de oferta (lo que piden los vendedores), mientras que los Registradores recogen el precio de transacción (lo que finalmente se paga en escritura). La diferencia puede superar el 30% según la zona y el momento del mercado.
¿Cuál es la fuente más fiable para saber cuánto vale mi vivienda?
Para tendencias generales, el INE y el Colegio de Registradores ofrecen datos rigurosos de transacción real. Para valorar su vivienda específica, ninguna estadística general basta: necesita una herramienta que analice las características concretas de su inmueble y las compare con transacciones similares en su zona.
¿Es buen momento para vender en 2026?
Los precios han subido un 12% en el último año y las previsiones de analistas como Bankinter o BBVA Research apuntan a incrementos adicionales del 5-7% en 2026. Sin embargo, depende enormemente de su mercado local: algunas zonas ya muestran signos de agotamiento mientras otras siguen muy tensionadas. Consulte datos de su provincia específica antes de decidir.
¿Puedo fiarme de una valoración online gratuita?
Las valoraciones con IA como la de RealAdvisor son orientativas pero cada vez más precisas. Son útiles para hacerse una idea realista del valor de mercado antes de poner precio de venta o negociar. Para operaciones que requieran tasación oficial (hipotecas, herencias con conflicto), necesitará un tasador homologado por el Banco de España.
Limitaciones de los datos inmobiliarios
- Los precios medios no reflejan necesariamente el valor de una propiedad específica
- Los datos oficiales tienen un desfase temporal de 1-3 meses respecto al mercado real
- Las medias provinciales ocultan variaciones significativas entre barrios y municipios
- Las estadísticas de oferta (portales) difieren de los precios de transacción real (notarios/registradores)
Para una valoración vinculante de su inmueble, consulte a un tasador oficial homologado por el Banco de España o a un API colegiado.
La próxima etapa para usted
Ahora sabe dónde buscar datos fiables y, sobre todo, cómo interpretarlos sin caer en la trampa de confundir precio de oferta con valor real. El proceso que recomiendo a mis clientes sigue una secuencia lógica: primero una orientación rápida en portales, después contraste con fuentes oficiales (Registradores, INE), y finalmente una valoración específica del inmueble concreto. Este ciclo suele completarse en dos semanas si sabe dónde buscar.
Su plan de acción inmediato
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Consulte los datos de Registradores para su provincia (precio de transacción real)
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Compare con lo que piden en portales para viviendas similares a la suya
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Obtenga una valoración específica con RealAdvisor para su dirección exacta
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Si va a vender o necesita hipoteca, considere entonces una tasación oficial
¿Tiene claro el valor de su vivienda o sigue dudando entre cifras contradictorias? La diferencia entre tomar una buena decisión y una mala puede estar en saber qué fuente consultar según su objetivo concreto.